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起底23城居民杠杆率:厦门人最敢负债,多城楼市调控升级

近期房地产融资政策“三道红线”引发了行业的极大关注。对房地产企业来说,严控负债率,有利于化解企业运营风险。而对住户部门来说,同样需要控制杠杆率。因为居民杠杆率过快上涨,不仅会造成对消费的挤压效应,也容易带来相应的金融风险。

       来源:第一财经 

       近期房地产融资政策“三道红线”引发了行业的极大关注。对房地产企业来说,严控负债率,有利于化解企业运营风险。而对住户部门来说,同样需要控制杠杆率。因为居民杠杆率过快上涨,不仅会造成对消费的挤压效应,也容易带来相应的金融风险。

  那么,我国哪些城市的居民杠杆率较高呢?目前“杠杆率”的统计存在较多口径,其中比较常用的有两种:一是住户贷款余额/GDP,即住户部门杠杆率;另一种是住户贷款余额/住户存款余额,即住户存贷比或居民资金杠杆率。

  第一财经记者通过对23座重点城市的居民资金杠杆率和住户部门杠杆率两个指标的统计测算发现,厦门、杭州、南京、深圳这几个来自东南沿海的副省级城市的杠杆率名列前茅,其中在居民资金杠杆率方面,厦门位列第一;在住户部门杠杆率方面,杭州名列榜首。总体上,我国城市居民杠杆率呈现南高北低的格局。

  需要说明的是,部分重点城市如武汉、天津等的住户贷款余额具体数据未公布,在此没有纳入统计。

起底23城居民杠杆率:厦门人最敢负债,多城楼市调控升级

  厦门房价比肩北上深

  在居民资金杠杆率方面,纳入统计的23城中,有7个城市超过了100%,分别是厦门、杭州、南京、深圳、合肥、苏州和广州,位居首位的厦门达到161.7%。

  这几个城市的居民资金杠杆率高,与房价水平较高、居民投资氛围较浓有关。

  58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经记者分析,资金杠杆率高主要受房贷影响,房价是影响房贷水平的重要因素,房价高的城市一般居民平均新增贷款的数量也会偏高。但同时也需要关注住户存款和贷款成数两个指标,如果居民整体收入水平较高,住户的存款往往也会高于全国平均水平,而贷款成数尤其是二套房贷的成数高也会明显提升居民资金的杠杆率。

  厦门161.7%的居民资金杠杆率比第二名的杭州高出近23个百分点,但作为一个二线城市,厦门的经济、人口指标并不靠前。数据显示,2019年,厦门实现地区生产总值5995.04亿元,位列全国城市第33位;2018年厦门城区人口349.98万人,位列第27位,离特大城市还有较大距离。

  但在房价方面,厦门却可以比肩北上深这类一线城市。根据中国房价行情平台的数据,8月厦门平均单价达到了每平方米48285元,仅次于深圳、北京和上海,超过一线城市广州,位居全国第4。

  “我常说,外地人比厦门人更爱厦门。”厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎对第一财经记者分析,厦门在城市建设、教育等公共产品的供给方面都是福建最好的,作为区域中心城市,厦门房地产市场对周边地区有很强的“海绵效应”,把周边泉州、漳州等地的资金、购买力都吸引了过来。

  在资金、购买力涌入而土地供应又十分有限的情况下,厦门房价水涨船高,但当地的就业机会、收入水平却和一线城市以及杭州这样的二线龙头城市有明显差距,因此居民使用杠杆的比例也会比较高。

  相比之下,毗邻厦门的泉州是福建经济第一大市和福建民营经济最发达的城市,GDP总量已经逼近万亿元门槛,但泉州的房价与厦门有很大差距。泉州市区目前单价大致在每平方米1.3万到1.5万元左右,泉州下辖的县级市晋江位居中国百强县第4,但房价在每平方米9000元左右。“泉州这十年房价涨幅不大。同样时间点在厦门买一套房和在泉州买一套房,厦门的升值效应要强很多。”王崎说。

  值得注意的是,近两年,在严厉的房产调控下,厦门的楼市相对较为平稳,居民资金杠杆率也有所下降。2017年厦门的居民资金杠杆率达到了181.3%,2018年为172.2%,2019年为161.7%,但总体上仍处于高位。

  杭州、南京、深圳投资氛围浓厚

  杭州以138.8%的居民资金杠杆率位居第二,处于高水平。值得注意的是,杭州的住户部门杠杆率达到107.4%,在23城中位居第一。

  近几年,杭州的住户贷款余额增速也明显快于住户存款余额增速,因此居民资金杠杆率快速升高。2015年到2018年,杭州的居民资金杠杆率分别为76.9%、91.8%、111.3%、136.7%,2019年进一步升至138.8%。

  与居民资金杠杆率节节升高相对应的,是杭州的土地出让金。从近年的情况看,2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元;2018年达2501亿元,开始在全国各城市中领跑;2019年达2836亿元,继续领跑。

  长三角的另一个特大城市、副省级省会城市南京与杭州的房价位居新一线城市前两名,居民资金杠杆率也是逐年走高。第一财经记者统计发现,2015年,南京居民资金杠杆率为72.2%,但在南京房价快速上涨的2016年,其贷款余额超过存款余额,当年居民资金杠杆率升至107.2%,此后的2017和2018年分别为124.2%和128.6%,2019年进一步上升至137.9%。

  一线城市深圳2019年的居民资金杠杆率虽略有降低,但也达到了137.2%,与南京相当。另外,如果考虑到深圳浓厚的投资氛围,此前有部分经营贷资金流入楼市,则实际的居民资金杠杆率会更高。

  数据显示,2019年深圳的住户存款余额为16327亿元,不到北京和上海的一半,也低于广州和重庆,仅位列第5,但深圳的住户贷款余额高达22408亿元,位居全国第二。

  再从住户部门杠杆率来看,杭州、温州、厦门、深圳、南京位居前五。结合居民资金杠杆率和住户部门杠杆率,厦门、杭州、深圳、南京这几个来自东南沿海地区的副省级城市杠杆率都处于高位,这些城市的房价较高,投资氛围较浓。

  张波分析,从房地产市场整体供应来看,东南沿海区域的城市也有着更多的房源供给,加之人口流动方向也主要流向此类城市,因此居民资金杠杆率会偏高。

  相较之下,不少北方城市的居民资金杠杆率要低不少,比如大连仅为48.2%,哈尔滨为55.9%,另外无锡、泉州这些制造业大市的杠杆率也相对较低。

  张波说,泉州、无锡的房价相比于周边二线城市依然处于较低水平,同时存在大量的本地改善需求,改善型首付比例较高,也在一定程度上压制了杠杆率提升。

  热点城市升级调控

  房价过高、居民杠杆率过高容易对消费形成挤出效应,人们的幸福感也会下降。不仅如此,杠杆率过高也容易带来相应的金融风险。要让居民杠杆率保持在合理的水平,关键在于要保持房地产市场平稳健康发展。

  中央高层和相关部委近期连续召开三场会议,三度重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,强调坚持问题导向,高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题。这三场会议至少涉及央行、住建部、银保监会、证监会等六大部委,以及十几个热点城市以及多家大型房地产企业。

  在部分城市楼市热度高、房价上涨明显、出现了炒作氛围的情况下,为了保持楼市平稳健康发展,今年下半年以来,包括东莞、杭州、宁波、深圳、南京、无锡、沈阳等多个热点城市纷纷出台了房地产约束性调控政策。

  比如,7月15日,深圳市住建局等部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,主要核心内容涉及到六大方面:入户满3年且社保满3年才有购房资格,非深户要5年社保;夫妻离婚,购房资格倒追3年计算套数;首付比例包括无房无贷首付30%,无房有贷款记录买普通住宅首付50%,非普通住宅首付60%等;转让增值税从2年免变5年免;豪宅线增加了总价750万元的限制;新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

  9月4日,杭州市住房保障和房产管理局发布了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中,在无房家庭认定标准上,杭州明确30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人、离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人,可认定为无房家庭。

  中原地产首席市场分析师张大伟说,本轮楼市发展是很不均衡的,区域分化十分明显,楼市过热需要收紧调控的城市主要是一二线城市和部分热点三线城市,主要针对购买多套房的假离婚、假落户等增加调控。预计这一波调控收紧的城市将达到30个左右。

  热点城市要保持房地产市场平稳健康发展,不仅需要收紧政策,而且也需要增加供应,以保持供需平衡。

  8月28日,深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会上提到,新加坡是深圳学习榜样,将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。由此,深圳住房要学习“新加坡模式”,再次引发深圳下一步楼市调控方向的热议。

  近几年厦门的土地供应一直偏紧。王崎认为,厦门要平抑房价,降低居民资金杠杆率,很重要的一点是要增加土地供应。从成交量上厦门属于“小板块”,常住人口也不多,一旦增加供应量,就会很明显抑制高房价,而且会把杠杆降下来,让更多人可以买房子,但是价格更合理,走量多价平的方式,而不是量少价高。

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作者: admin

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